Los je hypotheek af

Even tussendoor over je hypotheek: als jij ook nog denkt dat je goedkoper uit bent met een (deels) aflosvrije hypotheek: denk opnieuw. Ik blijf maar mensen tegenkomen die denken dat je veel en lang hypotheekschuld moet hebben “omdat je toch hypotheekrente-aftrek hebt”.

Een hypotheek is een lening. Elke euro die je leent, kost je geld (rente). Elke dag dat je die euro langer huurt, kost je geld (rente). De hypotheekrente-aftrek maakt deze (bruto-) kosten lager. Zodat je nog slechts de netto-rentekosten betaalt. Maar die netto-kosten zijn nog steeds kosten!

Die kosten kun je verlagen door minder euro’s te huren en ze minder lang te huren. Dat doe je het allergoedkoopst door je huis cash te betalen of je lopende hypotheek in één klap af te lossen (hetgeen niet bepaald voor iedereen een oplossing is – nog los van boeterente bij aflossen boven de maximale boetevrije aflospercentages – zie hiervoor de voorwaarden van je hypotheek).

Daarna komt de 100% aflossende hypotheek. De goedkoopste vorm is de snelst aflossende vorm: de lineaire hypotheek. De op één na goedkoopste vorm is de annuïteitenhypotheek.

Het lijkt bij een aflossende hypotheek alsof je kosten hoger zijn. Maar elke euro die je nu méér per maand betaalt, is aflossing. En dat is wel een uitgave die je nu doet, maar is ook vermogensopbouw omdat je je schuld aflost. Daar wordt je dus niet armer van. Sterker nog: omdat je over elke afgeloste euro vanaf het moment van aflossing géén rente meer betaalt, voorkom je kosten en wordt je dus rijker. Het snelst wordt je rijker door consumptie uit te stellen en elke bespaarde euro extra af te lossen op je hypotheek. Een bespaarde euro vandaag is al snel een paar euro besteedbaar inkomen later. En daar wordt je dus wél rijker van.

Ik heb voor de eenvoud tot hier beleggings- en spaarhypotheken in dit artikel even buiten beschouwing gelaten – evenals afkoop-perikelen aan beleggingshypotheken. Ik weet dat er bepaalde bedrijfseconomische aspecten en nuances hier onbesproken blijven die in individuele gevallen aandacht verdienen, daarom:

Het omzetten van je hypotheek, extra aflossen en dat soort wijzigingen verdient een gerichte aanpak voor jouw specifieke situatie. Bekijk altijd vantevoren jouw situatie goed en win indien nodig vakkundig advies in voordat je dit soort grote financiële zaken aanpast.

Maar bovenal: weet dat je met het wegwerken van je schulden, jezelf bevrijdt. Je bevrijdt jezelf van het zwaard van Damocles van gedwongen executieverkoop van je woning als de kosten niet meer op te brengen zijn. Je houdt je opties open om te verkopen als je (zoveel mogelijk) overwaarde in je woning hebt (en je dus niet ‘onder water’ bent met je woning en hypotheek). Je gaat profiteren van de aftrek vanwege geen of lage eigenwoningschuld in je aangifte inkomstenbelasting. Je bouwt vermogen op dat je eventueel kunt vrijmaken door te gaan huren of ‘sale and lease-back’ te doen. Of je kunt deze vermogensopbouw door schuldafbouw als deel van je pensioenvoorziening gebruiken doordat je je woonlasten steeds lager maakt (het gevoel om in 2025 nog maar 10% van de woonlasten van je buurman of collega te hebben, is onbetaalbaar, toch?).

Super-aflosser Gerhard Hormann is het er ook mee eens: Zie

http://www.youtube.com/watch?feature=player_detailpage&v=xclEBXA65cU

En pak je hypotheekakte erbij en de betreffende algemene voorwaarden van de bank.

Ik heb zelf de bank opgedragen om een levenhypotheek te liquideren en om te zetten in een lineare hypotheek. En om het stuk aflosvrije hypotheek ook om te zetten in een lineare hypotheek. De lineaire hypotheek is de snelst aflossende hypotheekvorm, dus de goedkoopste hypotheekvorm.

Mocht je nog denken dat het betalen van grote bedragen aflossing en rente aan de bank juist duur is: dat is de paradox waar veel mensen nog mee worstelen. Hier een rekenvoorbeeld met voor de eenvoud de betalingen per jaar achteraf berekend. (Bij betalingen per maand wordt het verhaal alleen maar voordeliger.)

Met bijvoorbeeld een aflosvrije hypotheek over 100.000 euro en 5% rente betaal je ‘maar’ 5.000 euro per jaar aan aflossing, maar dat betaal je dan ook de rest van je leven en je erfgenamen erven precies dezelfde schuld in plaats van een schuldenvrij huis. Je schuld blijft 100.000 euro en je blijft elk jaar 5.000 euro rente betalen. Voor altijd.

Met een lineaire hypotheek over 100.000 euro, 5% rente en aflossing over 20 jaar betaal je in het eerste jaar 5.000 rente plus 5.000 aflossing. Dat is dus bijna het dubbele. Op zich gaat je aflossing gaat van je schuld af, daar wordt je dus niet armer of rijker van. Waar je wél rijker van wordt, is dat je over het afgeloste deel van 5.000 van de hoofdsom nooit meer rente betaalt. In het tweede jaar betaal je 5% rente over 95.000 euro, dus 4.750 euro. In het tiende jaar betaal je nog maar 5% rente over 50.000 euro dus 2.500 euro rente. In het twintigste jaar betaal je alleen nog 5% rente over 5.000 euro dus 250 euro over het hele jaar en los je ook de laatste 5.000 euro af en is je huis hypotheekvrij.

Lineaire-Hypotheek

Daarbij heb ik dit jaar de rentevastperiode van de beide delen lineare hypotheek geschrapt en om laten zetten naar variabele rente. Het renterisico kan ik me veroorloven en deze rente is eenvoudigweg lager, dus goedkoper. Over het eerste jaar heb ik hiermee al minstens 330 euro uit handen van de bank gehouden en in mijn zak gestoken. Update: de rente is onlangs verlaagd, dus die 330 euro voordeel is nog een stuk groter geworden.

Bij het liquideren van de levenhypotheek loog de ‘respectabele’ clusterbommenstaatsbank dat dat niet mag. Het mag wél, maar leidt tot belastingheffing plus revisierente in je aangifte inkomstenbelasting. Dat is een kwestie van afrekenen en je hebt daarna niet meer decennia lang die levenhypotheek als overeenkomst tussen jou en de bank. En met alle terechte ophef over complexiteit, verborgen en niet-verborgen hoge kosten, rare voorwaarden, rechtszaken over terugbetaling i.v.m. de te hoge kosten, maakt dat een hoop aandacht en energie vrij voor leuke en positieve zaken.

Het is niet de eerste keer dat mensen van de bank tegen me logen of opdrachten weigerden uit te voeren in hun voordeel. Je bank is niets meer dan een leverancier en hebben je opdrachten uit te voeren. Vraag je bank niets. Geef ze opdrachten.

En hou ze goed in de gaten. Een omzetting van aflosvrije hypotheek naar lineaire hypotheek werd voor mij door een bankmedewerker doodleuk uitgevoerd met een verschuiving van de einddatum met enkele decennia. Ik moest hem opdragen om z’n hypotheekofferte aan te passen en de einddatum terug te zetten naar de eerdere datum. Dat is één van de manieren waarop de bank geld verdient en jij geld betaalt: de einddatum naar achteren verschuiven ofwel over 30 jaar lenen in plaats van over bijvoorbeeld 20 jaar. Langer lenen kost méér geld. Eén van de manieren om je hypotheek goedkoper te krijgen is dan ook: nagaan of je je bank kunt opdragen om de einddatum naar voren te verschuiven. Daardoor los je af over een kortere periode, dalen je totale kosten en ben je eerder hypotheekvrij.

En laat je niet afleiden door de vergissing dat je door aflossen je hypotheekaftrek vermindert of verspeelt (door de bijleenregeling): de hypotheekaftrek maakt van de brutokosten die je aan de bank betaalt, lagere nettokosten. Maar de nettokosten blijven nog steeds precies dat: kosten. En die kosten wil je omlaag hebben als je jezelf van je hypotheek wilt bevrijden. Daar is een regelingetje van de overheid als de hypotheekrenteaftrek irrelevant. Lagere kosten zijn lagere kosten. Ongeacht of dat bruto- of nettokosten zijn (aflossen doet zowel de bruto- als de nettokosten dalen) Eerder hypotheekvrij is eerder hypotheekvrij. Zo eenvoudig is het.

En dan heb ik het nog niet ééns gehad over de bijtelling op je eigen woning, die lager wordt bij lage of geen eigenwoningschuld. Wéér een kostenpost die omlaag kan of zelfs helemaal wegvalt!